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代理永鑫娱乐-逼急了!深圳业主哄抬房价被罚,针对炒房客的调控由此开启

2020-01-11 11:35:30 来源:临济门户网站

代理永鑫娱乐-逼急了!深圳业主哄抬房价被罚,针对炒房客的调控由此开启

代理永鑫娱乐,作者 | 白玉公子

来源 | 金角财经

深圳的楼市,是国内房产市场的一朵奇葩。

当北上广以及杭州成都等地房价都在下跌的时候,深圳逆势而涨。尤其是二手市场,深圳的这一波上涨,背后的内幕,离奇而魔幻。

为什么说魔幻,我们先看一下这个火遍全网的《告全体业主书》:

没错,资产保卫战。这个小区的“业主管理组”,要求全体小区业主把二手房挂牌价提升到5.5~6.5万,成就自己,造福下代。

很快,深圳宝安区住建局发布通告,指责该小区业主恶意炒作,哄抬房价,并暂停了中粮凤凰里花苑小区的网签,要对相关当事人进行约谈并列入黑名单。

如果只是一个小区的个案,住建局大可不必理会。但其实这种哄抬房价的行为,已经在深圳遍地开花,影响极大。并且连成一片,集体推高了近期深圳的房价。

风起于一个多月前。彼时,深圳对房屋交易的豪宅税做出了下调。

随后,深圳各个楼盘小区的业主就开始对自家小区的楼价做出“规划”,哄抬房价。为了让房价快速上涨获得收益,各个小区业主的操作骚破天际,甚至到了丧心病狂的地步。像限定最低挂牌价、利用微信公众号宣传小区这种,还是很基本的操作;像没有什么好学校的小区,通过邻里之间的配合,学历高的家长义务加班教导小孩,学历一般的家长则负责在花园里巡逻,出来玩的小孩会被撵回去补习功课。如此军事化管理,为的就是将小孩成绩提上去,标榜学校成绩蜚声鹏城,以曲线救国的方式,齐心合力打造学区房.......

要提高挂牌房价,在市场经济里,个人是拥有自由定价权利的。不过,业主结盟,联合哄抬房价,这性质似乎就变了。这一轮住建局惩治,也标志着官方对楼市的调控,切入了坐庄、炒房这种利用房屋买卖获取高额利润的模块之中。说白了就是,这一次,连炒房的都要一起调控了。

炒房者对房价到底有多高的推动作用?这一轮调控会否在全国遍地开花?那得看其他城市的楼市会不会如深圳般奇葩。

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不涨价就举报 考成学区房

操纵小区二手房展示价格、捂盘惜售、集体控盘等,这种类似“坐庄”的行为,推高房价的幅度会有多少?大概你想象不到。

“隔了一个月,差不多涨了两成,现在挂牌价都要到1700多万元了。”在深圳福田的香蜜湖片区,购房者周明遭遇了一个月内房价涨了200万的遭遇。中国证券报的报道称,周明在两个多星期内,遭遇业主的连续加价。原本周明看重的房子挂牌价是12万每平,但是业主却反水说”每平方加价8000元”。但是一个月前,这套房子的挂牌价是1500万。同小区同户型的房子年初成交价只有1000多万。

不仅这个业主临时变卦,同一小区的业主也表示要加价,“价格需要再谈谈”。

龙华某楼盘小区业主:不挂10万对不起自己

深圳某豪宅楼盘里要求同一户型的业主听指挥。

要每周涨价,这周挂2600万,下周挂2700万。

如果有人不配合,业主就去举报

小区业主“团结一致”坐地起价的问题并非个案,南山、宝安、福田、龙华、龙岗等多地楼盘都有出现。小区业主通过建立微信群、发涨价号召、约定最低挂牌价格等行为,建立价格同盟拉抬二手房交易房价,实现楼盘涨价目的。中介告诉周明,深圳很多热门区域的二手房业主都达成了“同盟”,业主集体提高挂牌价来达到推高房价的目的,加价幅度少则一两成,多则三四成。

在这些业主精明的运作下,深圳楼市迎来了许久未见的暴涨景象。“一夜跳涨30万、半月暴涨300万、业主放弃30万定金也要捂盘涨价......”各种关于深圳二手房价格暴涨的新闻接踵而至。

伴随着出现的是各种小区业主们“呕心沥血”的行动。

南山区某高端豪宅业主群里要求撤销原本10万每平的挂牌价,调升至每平米12万,并表示:“谁报价低于十万的,集体跟他绝交”;

中粮凤凰里业主群号召更多业主加入这场“资产增值保卫战”,他们把哄抬房价行为升华成业主们的战争;

有的业主委员会给小区专门运营了一个自媒体公众号,业主轮流宣传稿,报道小区的发展情况、未来规划、利好政策等,业主写稿不为稿费而为小区房价上涨:“如果房价上涨一万,那么100平方米的房子就涨了100万,这比拿广告费强多了”。

为了让小区房价上涨,业主们做出的各种五花八门的行为很多,不一而足。

这些遭遇“哄抬”房价的小区主要是一些区位较好、学区房、房源紧俏的热门楼盘。如果地段不好或者不是学区房,业主则另辟蹊径让小区变成热门楼盘——让孩子考好一点,把小区考成学区房。

为了房价,家长把重任交给了下一代。深圳的红岭实验小学附近某楼盘的业主为了保持小区房价稳定上涨,小区家长也组成了“房价不跌小分队”,要把非学区房通过孩子们的努力考成了学区房,把原有的第二梯队考成第一梯队的学校。

这一届小学生,就此从祖国的花朵、父母的掌上明珠变成了能够决定片区未来房价走势的重要人物。小学生们不仅学业沉重竞争大,还要撑起家长们对房价上涨的欲望和野心。实在太难了。

这轮业主集体坐庄哄抬房价的魔幻乱象,近的可以追溯到一个多月前。

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导火索

11月11日上午,深圳市下调了自2015年后再没有调整过的豪宅税征税标准。

此前,深圳按照成交价格区分是否豪宅并收税,但是经过了2016-2018年三年的楼市大涨,很多刚需住房的房价,特别是改善型刚需住房的房价,已经超过了豪宅税的征收标准,这无疑会给改善型刚需人群带来压力。

新的征收标准变成了按照建筑面积和容积率来设定征收标准线,未满两年的90平米以下的按1%,90-144平米的按1.5%,144平米以上的按3%。满两年的144平米以下免征,144平米以上按3%征收。总体来看,豪宅税的征收标准大幅度下调,买房者所需要交的税费大幅下降,省下十几万到几十万的税费。

当天上午宣布调整,下午各个二手房业主就纷纷开始上调价格。11点政策出台,11点22分,链家网上山语海花园的某个房源立刻把挂牌价上调了50万。到了中午和下午,其他二手房的涨价信息挤满了有意向的购房者的手机屏幕。

从调整细则上看,这项调整对90-144平之间满两年的住宅影响最大,减税的幅度最大。这正好契合改善型刚需人群的需求,降低他们的税费。

豪宅税征收标准的调整,政策初衷是为了降低改善型购房者的换房压力,却变成业主涨价的理由。

但是在业主眼中,政策初衷不重要,任何风吹草动都是涨价的理由。只要能涨价,吃相不重要。宣布豪宅税调整以后,有刚入手的买家收到了卖家“平分省下来的税”的要求。有网友吐槽,原本只需要多交3%的税费,最后却被业主涨价10%。

大部分小区受豪宅税政策调整影响“借势涨价”,这种涨价有涟漪效应。收到深圳豪宅税调整标准消息后,相关业主立刻反水涨价,一些跟豪宅税调整不相干的楼盘业主也跃跃欲试。

附近稍有点优势的楼盘也不甘心资产增值速度落于人后,组团哄抬房价的现象由此遍地开花。就算没有涨价的理由,没有政策的东风,业主们也能把自己小区的优势说得天花乱坠,把小区捧上神坛,然后顺势煽动小区的其他业主都参与捂盘涨价。

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扭曲真实房价

一般而言,住建局都不会直接干预业主个人行为。不过,面对这轮疯狂现象,住建局还是出手了。

12月17日晚上8点,深圳市宝安区住建局突然发布了一则针对业主恶意炒作房价行为的情况通报,暂停了中粮凤凰里花苑小区的网签,原因是小区的业主涉嫌恶意炒作二手房价。同时,住建局还称,要对相关当事人进行约谈并列入黑名单。

住建局晒出数据说该区新房数量充足,提醒购房者理性购房。也许可以理解成,官方希望购房者不要因为业主的操作而恐慌焦虑,盲目上车。

业主对于自己的不动产有占有、使用、处分、获得收益的自由,住建局一般都是监管开发商行为,极少对业主的行为做出什么处罚。这种针对业主行为的监管,几乎是前所未有的。此次针对业主行为的监管,许是为杀鸡儆猴,只要业主们为抬高房价的各种魔幻行为不停,这种对业主的监管还会陆续有来。

住建局在通报里指出,这些属于集体行为,并且说“对我区房地产市场健康发展产生不良社会影响”。这意味着,只要民间的炒作对房价产生了影响,官方照样会出手进行调控。

专家意见和相关数据也佐证了这官方所说的“不良社会影响”。

“尽管控盘拉价的行为在少数,但房价的扭曲真实发生,如果楼盘热销、绑定学区等资源,供不应求,卖家强势,就会有定价的底气。稀缺属性房源如果集体拉升的话,就很快形成新的价格锚点,从而买家们集体完成了业主们拉价的目标。”。

直白来说就是,这些业主的集体抬价行为,让真实的房价被扭曲,扰乱了市场。

深圳11月的二手房市场数据,也在印证着这一点。

国家统计局公布的11月70城房价数据显示,一线城市里面,深圳二手房的涨幅最大,环比上涨1.4%,同比增长6.4%,而上海与上月持平,北京和广州分环比别下降0.4%和0.2%。放眼全国,近一半(33座)城市的二手房呈下降趋势,剩下的城市大部分小幅微涨,能够逆势上涨的城市极少,深圳全国领涨,二手房均价甚至超越了北京,成为国内第一城。

一只蝴蝶扇动了翅膀,太平洋的另一边刮起了龙卷风,深圳的二手房也涨疯。

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高房价,没有一个炒房客是无辜的

业主们哄抬房价时,提出来的理由无一不是深圳的政策利好。

深圳确实在今年迎来了很多政策红利,大湾区放宽港澳人士在湾区买房的条件、成为先行试验区、豪宅税调整......这些利好能够支撑它原本已经畸高的房价不下跌。但是深圳整体的调控目标(限购限售)没有变,房住不炒没有改变,国内楼市行情的基本面也不足以支撑大的改变。

过去一年,四大一线城市,只有深圳二手房均价逆势上涨。

突然而至的暴涨,不过是业主们一场自我狂欢。

住建局通报里还提到,中粮凤凰里花苑小区2019年1-11月成交均价为47666.4元/平方米。某中介网站显示,中粮凤凰里2017年1月的成交均价为43344元/平方米。在更加严格的调控背景下,中粮凤凰里用了将近3年从43000涨到47000。但是在豪宅税宣布调整后的一个月,经过部分业主的精心谋划,均价从47000左右直接拉升到了6万以上。

中粮凤凰里调整后的挂牌价格,已经远远超过业主群里号召的5.5万,均价6万以上,最低的59795每平。

其实,最希望房价上涨的,不是开发商,而是业主。这是房价上涨中获益最大的群体。

开发商当然也希望房价高一点,但是房价太高,拿地成本和建造成本也会水涨船高。在这种背景下,房价高不高对他们而言不重要,重要的是利润率最大化。房价太高卖不动,开发商还是得降价促销。

业主希望房价无限上涨,“暴涨”是他们最喜欢的词语。因为相较于房价的高溢价,业主的持有成本是非常低的,涨得越多,收益越多。

开发商寻求的是一个均衡点,而业主想要的是房价永远呈线性上涨。

高房价的组成部分,从来就少不了炒房的那帮人。

•end•

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